六旬母親因病去世，不料卻留下房產(chǎn)“爭(zhēng)奪戰(zhàn)”。一場(chǎng)繼父與子女之間的房產(chǎn)之爭(zhēng)，法院該如何判決？已交付但尚未過(guò)戶登記的房屋，所有權(quán)歸誰(shuí)？近日，海南省文昌市人民法院判決一起房屋所有權(quán)確認(rèn)糾紛案。

案情：繼父與繼子為房屋歸屬打官司

七旬老人黎文濤與吳梅2015年相識(shí)后戀愛(ài)，兩年后登記結(jié)婚。

婚后，黎文濤與吳梅商量在海南買(mǎi)房用于養(yǎng)老。黎文濤與吳梅當(dāng)時(shí)的條件均不符合海南購(gòu)房政策要求，便決定由吳梅的兒子周昊代持，全款買(mǎi)下位于文昌市清瀾開(kāi)發(fā)區(qū)某項(xiàng)目的一套房子。

黎文濤稱，為了讓周昊符合海南的購(gòu)房資格，夫妻倆從2020年起就為周昊繳納社保及個(gè)稅等。2023年1月，吳梅因病去世。

黎文濤認(rèn)為，他們夫妻倆與周昊之間是房屋代持合同關(guān)系。因此，黎文濤向法院提起訴訟，要求周昊協(xié)助自己辦理產(chǎn)權(quán)登記等手續(xù)，確認(rèn)該房屋所有權(quán)歸自己。

周昊稱，因客觀原因，該房屋并未辦理所有權(quán)過(guò)戶登記手續(xù)，還未實(shí)際過(guò)戶到自己的名下。對(duì)于代持該房屋情況，周昊矢口否認(rèn)。

“我母親在婚前就積累了上千萬(wàn)資產(chǎn)，退休前是某上市公司財(cái)務(wù)總監(jiān)，對(duì)財(cái)產(chǎn)的保護(hù)本身就有高度的敏感性。”周昊稱，母親與黎文濤在辦理結(jié)婚登記之前，就全款購(gòu)買(mǎi)了該房屋，可見(jiàn)母親并不想與黎文濤有任何經(jīng)濟(jì)上的牽扯。

“而且，這套房屋的房款，有一部分是我找銀行抵押貸款的，該貸款目前由我償還。黎文濤未支付任何購(gòu)房款，因此對(duì)房屋不存在任何權(quán)利?！敝荜徽f(shuō)。

法院：房屋未登記，駁回訴請(qǐng)

文昌市人民法院經(jīng)審理認(rèn)為，該案是因不動(dòng)產(chǎn)歸屬爭(zhēng)議，從而引發(fā)的所有權(quán)確認(rèn)糾紛。

法院經(jīng)審理查明，周昊在簽訂房屋《認(rèn)購(gòu)書(shū)》后，已于2020年10月交付5萬(wàn)元。同年12月，吳梅付清房?jī)r(jià)余款110多萬(wàn)元，目前已交房。

案件承辦法官介紹，由于涉案房屋是預(yù)售商品房，直至庭審結(jié)束，該房屋的所有權(quán)尚未登記?！吨腥A人民共和國(guó)民法典》第二百零九條規(guī)定，“不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，經(jīng)依法登記，發(fā)生效力；未經(jīng)登記，不發(fā)生效力，但是法律另有規(guī)定的除外”。

法院認(rèn)為，周昊與開(kāi)發(fā)商訂立房屋買(mǎi)賣(mài)合同后，只有依法辦理了房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)讓登記后，才發(fā)生房屋所有權(quán)變動(dòng)的法律后果；不經(jīng)登記，法律不認(rèn)為發(fā)生了房屋所有權(quán)的變動(dòng)。

“也就是說(shuō)，因該房屋尚未辦理不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬登記，周昊對(duì)該房屋享有的是合同權(quán)利，而非所有權(quán)?！背修k法官介紹，因此，黎文濤就該房屋請(qǐng)求確認(rèn)權(quán)利缺乏法律依據(jù)，被文昌市法院依法駁回其全部訴訟請(qǐng)求。

說(shuō)法：未對(duì)房屋登記，不算真正擁有房子

“該案中，簡(jiǎn)單來(lái)說(shuō)，就是房屋沒(méi)登記，就不算真正變更所有權(quán)?！焙Ｄ喜盥蓭熓聞?wù)所律師劉瑾表示，周昊因客觀原因，沒(méi)有對(duì)房屋進(jìn)行登記，就不算真正擁有房子。黎文濤想對(duì)該房屋主張權(quán)利，自然也是沒(méi)有法律依據(jù)。這也是法律通過(guò)登記制度，明確物權(quán)歸屬、維護(hù)交易秩序的原則。

“《中華人民共和國(guó)民法典》第二百零九條確立的‘登記生效原則’，是不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)的‘鐵律’。”劉瑾告訴記者，這就意味著，房屋、土地等不動(dòng)產(chǎn)的所有權(quán)歸屬，并非以“簽訂合同”“實(shí)際占有”或“付款”為標(biāo)志，而是以依法完成登記為最終生效條件。

“在日常不動(dòng)產(chǎn)交易過(guò)程中，要時(shí)刻謹(jǐn)記，簽約不等于萬(wàn)事大吉?！眲㈣嵝?，“房屋買(mǎi)賣(mài)合同的生效，僅意味著雙方產(chǎn)生合同義務(wù)，但不等于物權(quán)變動(dòng)。買(mǎi)房人應(yīng)在合同中明確約定過(guò)戶時(shí)間、違約責(zé)任，避免因開(kāi)發(fā)商拖延登記而陷入被動(dòng)?！?/p>

劉瑾建議，無(wú)論新房還是二手房買(mǎi)賣(mài)，完成不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬登記是取得房產(chǎn)所有權(quán)的唯一途徑。即便因政策、開(kāi)發(fā)商原因暫時(shí)無(wú)法登記，也應(yīng)留存好付款憑證、合同等證據(jù)，必要時(shí)通過(guò)法律途徑主張房產(chǎn)過(guò)戶或賠償。

“法律只認(rèn)‘登記’這張‘身份證’，無(wú)論合同再完美，不登記，仍難獲物權(quán)保護(hù)?！眲㈣嵝训?。（以上人物均為化名）

（2025年8月15日《法治時(shí)報(bào)》記者 楊曉暉）